‘Carga injusta’: los residentes se quejan de las altas facturas de impuestos mientras los legisladores de Delaware lanzan ideas para brindar alivio

Hay preguntas en torno a los métodos utilizados por la compañía que los condados de Delaware contrataron para reevaluar los valores de las propiedades, mientras los legisladores estatales se preparan para entrar en una sesión especial sobre el tema a finales de este mes.

Los concejales del condado de New Castle, David Tackett y Brandon Toole, han solicitado una auditoría independiente acerca de cómo Tyler Technologies, un contratista externo, valoró las propiedades residenciales y no residenciales.

Gran parte de la carga fiscal en el condado de New Castle ha recaído sobre los propietarios de viviendas, mientras que muchas propiedades comerciales sufrieron reducciones. Residentes frustrados han recurrido a las redes sociales, han asistido a las reuniones de los consejos municipales y del condado, y contactado a sus representantes estatales para expresar su enojo por las nuevas valoraciones, que podrían haber aumentado cientos de dólares o más.

“Mi buzón se llena todos los días con correos de votantes que dicen que van a perder sus casas”, dijo Tackett. “Hay personas mayores con ingresos fijos. Mucha gente vive día-a-día ahora”.

En medio de las críticas de los residentes por los aumentos, la culpa recae sobre la metodología de Tyler, los distritos escolares que se aprovecharon de la ley estatal que les permite obtener aumentos de ingresos del 10% después de las reevaluaciones, y la tasa de desocupación en la ciudad de Wilmington. Los legisladores han presentado varias propuestas para ayudar a los residentes del condado de New Castle a afrontar los grandes aumentos.

La metodología de Tyler Technologies

La empresa utilizó dos métodos diferentes para evaluar propiedades residenciales y no residenciales. Determinó los valores de las propiedades residenciales basándose en datos comparativos de ventas y la inspección física de edificios y terrenos, requisito establecido en la Constitución de Delaware. Tyler utilizó información sobre ingresos de instalaciones comerciales, de servicios públicos e industriales.

Varios funcionarios del condado y del estado dicen que están preocupados por la forma en que Tyler valoró las propiedades comerciales, incluso por si violó la ley de Delaware.

En una respuesta por correo electrónico, los funcionarios de Tyler indicaron que la empresa no ha recibido una solicitud del condado para participar en una auditoría. Su declaración no abordó si el método utilizado para propiedades no residenciales cumplía con la ley estatal, pero indicó que utilizó las mejores prácticas de la industria, como la comparación de ventas y los enfoques de ingresos, para garantizar que los terrenos comerciales se valoren de forma justa y consistente.

“Me gustaría que el público tuviera más seguridad de que esto se hizo de la manera más justa posible que pudo hacerse”, dijo Tackett. “La comunidad está confundida y no entiende qué es este proceso ni cómo funcionó, y les cuesta obtener respuestas”.

Disparidades residenciales y comerciales

El concejal del condado de New Castle, Dave Carter, dijo que los propietarios, tanto propietarios de viviendas, como propietarios de condominios y terrenos, vieron que sus propiedades aumentaban de valor más rápido que las propiedades comerciales y otras propiedades durante los últimos 40 años.

La directora financiera del condado de New Castle, Jill Floore, informó al comité de finanzas del condado a principios de este mes que los residentes están viendo un aumento de la carga fiscal que va del 67% a aproximadamente el 76%. La ciudad de Wilmington anunció a principios de este año que las propiedades residenciales representan ahora el 57% de su base imponible, mientras que las propiedades comerciales representan solo el 29%.

Algunos miembros del Consejo del Condado de New Castle argumentan que la tasa de desocupación comercial en la ciudad de Wilmington es la culpable de las disparidades, no el método que utilizó Tyler Technologies para determinar el valor comercial de mercado.

Un informe reciente de Newmark, una firma de bienes raíces comerciales, sitúa la tasa de desocupación de la ciudad en un 19,8%. Esta cifra es similar a la tasa de desocupación nacional de junio, que fue del 19,4%, según el blog inmobiliario Commercial Cafe.

La alta tasa de propiedades vacantes en el centro de Wilmington se debe en parte a la continua popularidad del trabajo remoto, que despegó cuando la pandemia de COVID-19 golpeó a principios de 2020.

Algunas empresas importantes de Wilmington están viendo disminuciones en sus impuestos, lo que está dando fuerza a los funcionarios electos del condado, la ciudad y el estado que exigen una revisión del trabajo de Tyler.

Por ejemplo, M&T Bank experimentó una reducción de aproximadamente el 50% en su factura, de $997,304 en 2024 a $444,927 este año. Amazon vio su factura fiscal total desplomarse de aproximadamente $3.5 millones el año pasado a aproximadamente $1 millón este año, una disminución de $2.5 millones.

El concejal de la ciudad de Wilmington, Christian Willauer, se hace eco de la petición de auditoría realizada por los concejales del condado de New Castle Tackett y Toole.

“El verdadero problema es que las nuevas tasaciones del impuesto de propiedad para muchas grandes corporaciones y viviendas de millones de dólares son demasiado bajas, mientras que las nuevas tasaciones para muchas pequeñas empresas y propietarios con viviendas modestas son demasiado altas”, publicó Willauer en Facebook.

“Como resultado, muchas corporaciones y propietarios adinerados están viendo una reducción considerable en sus facturas de los impuestos de propiedad, con algunas obteniendo reducciones del 50% o más, mientras que los propietarios de viviendas de clase trabajadora y media están recibiendo facturas un 20%, un 50% e incluso más del 100% por encima que el año pasado”.

Durante la reunión del comité de finanzas del condado del mes pasado, Michael McFarlane, gerente de Southern Appraisal Region & Consulting Services con Tyler Technologies, afirmó que un porcentaje mucho mayor de propiedades comerciales vacías provocó la depreciación de muchas de ellas. Defendió el método de ingresos utilizado para propiedades comerciales y otras propiedades no residenciales.

El nuevo concejal del condado, Kevin Caneco, defendió el proceso de Tyler durante la reunión del comité de finanzas. “Puede que estén en total desacuerdo con la evaluación, pero eso no significa que las cifras o el conteo fueran incorrectos”, dijo. “Significa que, lamentablemente, tenemos un mercado cambiante”.

Por primera vez, el condado de New Castle implementó tasas separadas para propiedades residenciales y comerciales para abordar las disparidades. La ciudad de Wilmington también implementó tasas separadas.

Los impuestos escolares constituyen la mayor parte de las facturas del condado. Varios distritos escolares tomaron ventaja de la ley estatal, que les permite obtener un aumento del 10% en sus ingresos tras la revalorización de las propiedades. También se enfrentan a la oposición de los funcionarios electos, incluido el gobernador Matt Meyer. Entre los distritos que aumentaron sus ingresos entre un 1% y un 10% se encuentran Red Clay, Christina, Appoquinimink e Indian River.

Legislación propuesta

Meyer declaró en julio que apoyaba la iniciativa de los legisladores estatales de convocar una sesión especial para abordar lo que denominó “facturas fiscales escandalosas“. Meyer era ejecutivo del condado de New Castle cuando comenzaron las evaluaciones de Tyler Technologies.

El representante estatal Mike Smith, R–Pike Creek, está reintroduciendo una legislación que eliminaría la capacidad de los distritos escolares de recaudar ingresos adicionales después de las evaluaciones de propiedad.

“Creo que sería una buena colaboración con los distritos escolares para mostrarnos por qué necesitan el dinero y para qué”, dijo. “Creo que debería basarse en datos. Deberíamos ver exactamente por qué existe esa necesidad”.

La mayor parte del centro de Wilmington se encuentra en el Distrito Escolar Christina. El miembro de la junta escolar, Doug Manley, indicó que la factura promedio de los propietarios de viviendas aumentó aproximadamente $600, mientras que muchas grandes propiedades comerciales en el centro están pagando impuestos de propiedad mucho más bajos este año. Manley indicó que si los legisladores permitieran que los distritos también dividieran las tasas impositivas, se lograría una mayor equidad entre las propiedades residenciales y no residenciales.

“Lo que le estamos pidiendo al estado es que, si su condado divide la factura de impuestos para sí mismo, entonces el distrito escolar de ese condado debería poder hacer, como mínimo, lo que hizo el condado”, dijo.

La representante estatal Kim Williams, D–Stanton, está elaborando una legislación para permitir que los distritos escolares hagan precisamente eso.

“Esto ha sido una carga realmente injusta para sus votantes, y también para los constituyentes a los que representamos en esta área”, dijo.

Dijo que, como muchos otros propietarios, también ha visto aumentar sus impuestos. El valor de su casa se incrementó un 800% y sus impuestos prácticamente se duplicaron.

“Soy solo una de muchas, pero esa es la diferencia”, dijo. “Hay gente que ha pagado sus casas o tiene ingresos fijos y se ha visto muy afectada por esto. Es inaceptable”.

Otra propuesta que los legisladores podrían considerar cambiaría el requisito de que los condados realicen tasaciones de propiedades cada cinco años, vigente desde 2023, a cada diez años. Antes de esta ronda de tasaciones de propiedades en los tres condados, habían pasado más de 40 años desde la última tasación.

Los líderes demócratas de la Cámara y el Senado dijeron en un comunicado de prensa que también considerarán otras políticas durante la sesión especial, incluidas las siguientes:

• Permitir a los residentes elegibles incurrir en planes de pago sin penalización ni intereses por los impuestos escolares
• Reducir del 5% al 1% las tarifas por pagos atrasados del condado de New Castle para aquellos que no estén inscritos o no sean elegibles para planes de pago
• Exigir que el condado de New Castle reembolse los pagos en exceso a los residentes si apelan con éxito los valores de sus propiedades

Esta historia fue financiada por una subvención de cobertura de la Corporación para la Radiodifusión Pública.